Czego możemy spodziewać się w kredytach mieszkaniowych?

W ostatnich tygodniach gorącym medialnym tematem były informacje o przypadkach banków domagających się dodatkowych zabezpieczeń na niektórych udzielonych kredytach walutowych.

Tymczasem w ostatnich dniach złotówka mocna zyskała, dzięki czemu osoby posiadające kredyty walutowe zapłacą niższe raty. Kredyty walutowe o wartości przewyższającej ich zabezpieczenie to pewien, specyficzny wycinek rynku. Dla osób zamierzających nabyć mieszkanie ciekawszą informacją będzie odpowiedź na pytanie: jak wyglądały ostatnie miesiące na rynku kredytów mieszkaniowych i czego możemy spodziewać się w najbliższych tygodniach?

Z najnowszej publikacji NBP „Sytuacja na rynku kredytowym – III kw. 2012 r.” możemy dowiedzieć się jak wygląda interesujący nas rynek nie od medialnej strony, ale oczami przewodniczących komitetów kredytowych poszczególnych banków. Właśnie do nich kierowana jest ankieta, na podstawie której sporządzany jest cykliczny raport mający na celu określenie kierunku zmian polityki kredytowej, tj. kryteriów i warunków udzielania kredytów, a także zmian popytu na kredyty w polskim systemie bankowym.

Główne wnioski, jakie z niego wynikają, to potwierdzenie obserwacji z rynku, iż w minionym kwartale banki w dalszym ciągu zaostrzały kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Tym razem objawiało się ono przede wszystkim zaostrzeniem warunków nieuwzględnionych w przeprowadzonej ankiecie, zaliczając do nich zmiany w sposobie kalkulacji zdolności kredytowej. W wypadku pojedynczych banków zaostrzały one warunki udzielania kredytów mieszkaniowych w zakresie wymaganego zabezpieczenia i udziału własnego kredytobiorcy w inwestycji. Z drugiej strony na uwagę zasługuje fakt, iż banki zdecydowały się na pierwszą od III kwartału 2011 r. obniżkę marż pobieranych na kredytach mieszkaniowych.

Jeśli chodzi o przyczyny zmiany polityki kredytowej, to wśród przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej najczęściej wymieniano czynniki nieuwzględnione w ankiecie, do których zaliczano zmiany związane z aktualizacją modeli oceny ryzyka kredytowego. Negatywnie, chociaż w już dużo mniejszym stopniu, na zaostrzenie polityki kredytowej w wybranych bankach wpływały bieżąca i przewidywana sytuacja kapitałowa oraz pogorszenie jakości portfela kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony na złagodzenie polityki kredytowej wpływała zmiana popytu na mieszkania oraz zwiększona presja konkurencyjna ze strony innych banków.

Ocena popytu na kredyty mieszkaniowe w II kw. 2012 r. przez banki jest zdecydowanie lepsza od ich wcześniejszych oczekiwań. Jako przyczyny jego wzrostu wskazywano przede wszystkim poprawę prognoz odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Niektóre banki wiązały go również ze złagodzeniem warunków udzielania kredytów mieszkaniowych oraz ograniczeniem wykorzystania alternatywnych źródeł finansowania przez gospodarstwa domowe.

Najbardziej interesujące są dla nas oczekiwania banków formułowane na III kw. 2012 r. Wynika z nich, że nie ma co liczyć na złagodzenie polityki kredytowej, a dotychczasowy trend jej zaostrzania będzie w dalszym ciągu kontynuowany. Odsetek netto banków spodziewających się zaostrzenia polityki kredytowej w III kw. 2012 r. wynosi jednak 22%, co jest równocześnie najmniejszym odsetkiem od III kw. 2011 r. Wskazuje to na fakt, iż skala zaostrzania polityki kredytowej spowalnia, co nie dziwi z uwagi na podjęte już w poprzednich kwartałach działania banków.

Ankietowane banki spodziewają się równocześnie wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe. Na taką możliwość wskazało w ujęciu netto ponad 30% instytucji. Co warte podkreślenia pozytywna ocena zmiany popytu sformułowana została po raz pierwszy od III kw. 2011 r. Na tego rodzaju ocenę mogły wpłynąć czynniki takie jak: wzrost wbrew oczekiwaniom banków popytu mieszkaniowego w II kw. 2012 r., zbliżający się koniec programu „Rodzina na Swoim” oraz utrzymujący się spadkowy trend cen mieszkań.


Emmerson S.A.