Trudne czasy dla rynku apartamentów wakacyjnych

Rozwój rynku apartamentów wakacyjnych został w ostatnich latach wyraźnie przystopowany. Jego specyfika polega na tym, że główny produkt nie zaspokaja podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a popyt na ten produkt jest w dużym stopniu chwiejny i zależny od czasowych mód i pozytywnego PR takiej formy inwestowania.

Inwestującym na tym rynku najczęściej zależy na osiągnięciu dwóch celów jednocześnie. Pierwszym jest oczywiście możliwość spędzania urlopów i weekendów poza miejscem zamieszkania bez konieczności planowania miejsca pobytu, drugim zaś jest odnoszenie korzyści finansowych z tytułu wynajmu apartamentu podczas naszej nieobecności. Wynajem nieruchomości jest dużo mniej ryzykowny niż zakup z nastawieniem na późniejszą sprzedaż z zyskiem, może być zatem źródłem regularnych, pewnych przychodów. Można nawet zatrudnić wyspecjalizowanego operatora, który oprócz wynajmowania lokalu gościom, będzie również odpowiadał za promocję oferty oraz reklamę. Część deweloperów gwarantuje inwestorom stałą comiesięczną kwotę przez z góry określony czas. W drugim modelu zarobek właściciela oraz dewelopera (bądź wynajętej przez niego firmy specjalizującej się w takim wynajmie) zależny jest od wpływów z najmu. Deweloper ustala jedynie odsetek przychodów, jaki przysługuje mu w ramach zapłaty za usługę. Rozwiązanie to jest z reguły bardziej opłacalne dla inwestorów, co jest swego rodzaju premią za ryzyko. Według specjalistów z firm sprzedających apartamenty, zwrot kosztu zakupu nieruchomości trwa w ten sposób kilkanaście lat. Warunkiem wysokich zysków jest przede wszystkim dobra lokalizacja apartamentu.

Polski rynek second home rozwinął się w trzech najbardziej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, tj. nad morzem, w górach i na Mazurach. Nadmorskie inwestycje apartamentowe realizowane są m.in. w Kołobrzegu, Władysławowie lub Świnoujściu. Apartamenty wakacyjne oferowane są również w najbardziej prestiżowych projektach deweloperskich Trójmiasta, zlokalizowanych bezpośrednio wzdłuż wybrzeża. Zauważalna jest tendencja tworzenia inwestycji aparthotelowych, gdzie łączone ze sobą są części: mieszkalna oraz hotelowa. Do dyspozycji mieszkańców oferowane są: basen, fitness oraz SPA. Drugą lokalizacją inwestycji apartamentowych jest południowa część Polski - góry. Główny ośrodek turystyczny w regionie – Zakopane skupia większość inwestycji realizowanych w górskich kurortach. Ze względu jednak na dużą konkurencję na tamtejszym rynku i wysokie ceny, znaczenie Zakopanego słabnie na korzyść mniejszych kurortów - mowa przede wszystkim o Wiśle, Karpaczu i Szklarskiej Porębie. W najmniejszym stopniu rynek apartamentów wakacyjnych rozwinięty jest na Mazurach. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest najmniej zachęcająca długość sezonu turystycznego w regionie.

Rozwój rynku apartamentów wakacyjnych został w ostatnich latach wyraźnie przystopowany. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że w szczytowym momencie popularności tego segmentu w Polsce (2007 i I poł. 2008 r.) dodatkowym bodźcem do rozwoju rynku był popyt stricte spekulacyjny, tj. inwestorzy, którzy w zakupie apartamentu (niekiedy pakietu apartamentów) w kurorcie wypoczynkowym upatrywali bardzo korzystnej lokaty kapitału, która przyniesie duże zyski w niedalekiej przyszłości. Koniunkturę szczególnie stymulowały prezentowane przez deweloperów kuszące symulacje inwestycji oparte na optymistycznych założeniach stałego wzrostu:

-        wartości nieruchomości,

-        obłożenia apartamentu oraz

-        stawek wynajmu apartamentu przez turystów,

co powodowało złudne przeświadczenie wśród nabywców, iż na tej inwestycji nie można stracić. Kryzys na rynku zweryfikował tą tezę, przypominając, iż w przypadku dekoniunktury na rynku nieruchomości, sektor apartamentów wakacyjnych traci na wartości znacznie szybciej niż rynek tradycyjnych mieszkań.

Obecnie skłonność do takich inwestycji jest znacznie niższa niż trzy-cztery lata temu. Na rynku dominuje przeświadczenie, że zakup apartamentu wakacyjnego to inwestycja długoterminowa generująca niską stopę zwrotu, której największą zaletą jest ochrona kapitału przed inflacją. Zakup nieruchomości stanowi popularną formę dywersyfikacji portfela wśród zasobnej części społeczeństwa. Choć wydaje się to być w miarę pewna lokata kapitału, wydaje się, że apartament wakacyjny nie powinien być kupowany tylko i wyłącznie z pobudek czysto inwestycyjnych. Pamiętajmy, że podstawową korzyścią z posiadania takiego lokalu jest możliwość bezpłatnego z niego korzystania, co z kolei oznacza dużą redukcję kosztów wakacji przez wiele lat. Klientom nastawionym wyłącznie na zysk z inwestycji polecamy bardziej klasyczną inwestycję w mieszkania pod wynajem w którymś z największych miast.

Emmerson S.A.