Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym stolicy

Pod koniec września 2012 r. łączna podaż mieszkań deweloperskich na rynku pierwotnym w stolicy wyniosła niemal 19,5 tys. lokali.

W porównaniu z końcem II kwartału br. zaobserwowano spadek oferty o 4,2%, czego główną przyczyną był niewątpliwie fakt, że na rynku pojawiło się znacznie mniej nowych projektów inwestycyjnych. Ze względu na dużą konkurencję i niepewną sytuację rynkową część deweloperów zdecydowała się wstrzymać sprzedaż w wybranych osiedlach mieszkaniowych na co najmniej kilka miesięcy.

Po raz pierwszy od półtora roku liczba mieszkań gotowych do odbioru w ofercie rynkowej przekroczyła próg 5 tys. lokali, przez co udział tego typu mieszkań w całkowitej podaży wynosi 26%. Biorąc pod uwagę spadek wolumenu sprzedaży mieszkań może to świadczyć o słabnących możliwościach strony popytowej na rynku.

Okres październik – grudzień 2012 r. to ostatnie miesiące, kiedy można będzie nabyć mieszkania w ramach programu „Rodzina na swoim”. W wypadku Warszawy nie powinno to istotnie wpłynąć na cały rynek, ponieważ pod koniec września br. tylko 6,4% oferty spełniało jego kryteria. Pod względem dostępności mieszkań, które można nabyć z dopłatą rządową, po raz kolejny zdecydowanie dominowała dzielnica Białołęka, gdzie znajdowało się aż 67,9% spośród wszystkich mieszkań spełniających kryteria wspomnianego programu w mieście. Stosunkowo dużo lokali tego rodzaju znajduje się także w Wawrze i w Ursusie. Ze względu na to, że w IV kwartale 2012 r. limity cenowe obniżono z poziomu 5 904 zł/mkw. do 5 789,5 zł/mkw. ze zwiększoną sprzedażą możemy mieć do czynienia przede wszystkim na Białołęce.

Jeśli chodzi o przeciętne ceny jednostkowe mieszkań w Warszawie, to w III kw. 2012 r. średnia dla miasta niemal się nie zmieniła i wynosi 8 220 zł/mkw. Jednak w wypadku poszczególnych dzielnic wahania były już bardziej wyraźne i o różnym kierunku. Spadki średnich cen odnotowano w 13 dzielnicach, w 3 średnie ceny dostępnych mieszkań wzrosły, a w 2 nie uległy zmianie. Ze wzrostem przeciętnych cen mieliśmy do czynienia w Śródmieściu, Mokotowie, a także na Białołęce, którą charakteryzuje najwyższa podaż mieszkań. Głównym czynnikiem odpowiedzialnym za minimalną zmianę średniej ceny w całym mieście jest zmiana relacji oferty w poszczególnych dzielnicach – wzrost udziału dzielnic droższych w strukturze oferty przy jednoczesnym spadku udziału obszarów relatywnie tańszych. Dodatkowo nadal obserwowane jest zjawisko, polegające na tym, że średnie ceny nowo wprowadzonych mieszkań są niższe od średnich dla pozostałej oferty. Taką zależność w III kw. 2012 r. zaobserwowano w 8 spośród 12 dzielnic Warszawy, w których na rynku pojawiły się nowe projekty mieszkaniowe.

Ze względu na trudną sytuację na rynku, przede wszystkim dużą konkurencję, kilku deweloperów zdecydowało się na znaczące obniżki sięgające w skrajnych wypadkach nawet 30%. Świadczy to o determinacji deweloperów do wyprzedania mieszkań szczególnie w projektach, w których sprzedaż rozpoczęła się kilka lat temu.