Nowe mieszkania przestają się kurczyć

Wciąż przeciętne mieszkanie oddawane do użytkowania przez deweloperów jest o kilkanaście metrów za duże względem oczekiwań przeciętnych nabywców, choć na przestrzeni ostatnich kilku lat średni metraż wyraźnie zmalał. Dane z ostatnich kilku miesięcy mogą jednak sugerować, że trend ten ulega wyhamowaniu.

Przeciętne nowe mieszkanie oddane do użytkowania przez dewelopera w październiku miało 61,7 m kw. powierzchni. Wciąż jednak nowobudowane nieruchomości są większe niż te, których szukają nabywcy. Ci, zgodnie z danymi Home Brokera, zgłaszają w dużych miastach popyt na lokale o przeciętnej powierzchni około 50 m kw.

Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych co miesiąc do użytkowania. Choć dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność (w ostatnich 12 miesiącach odczyty dla deweloperów zawierały się w przedziale od 59,7 do 70,5 m kw.), to w dłuższym terminie pokazują, jak deweloperzy dostosowują wielkość nowych lokali do warunków rynkowych.

Spółdzielnie wiedzą lepiej czego potrzebują nabywcy?

Pod względem dostosowania do popytu przeważnie lepiej niż deweloperzy wypadają spółdzielnie mieszkaniowe. Oddają one do użytkowania mieszkania o mniejszej powierzchni niż te budowane przez deweloperów. W październiku bieżącego roku przeciętne „M” ukończone przez spółdzielnie miało 57,4 m kw. W ostatnim roku sześciokrotnie wskaźnik ten notował niższe, a pięciokrotnie wyższe odczyty. Nie można jednak ulegać błędnemu wrażeniu, że deweloperzy gorzej analizują potencjalny popyt na etapie projektowania niż spółdzielnie. Na niższe odczyty przeciętnej powierzchni budowanej przez te drugie może wpływać fakt, że budują one najczęściej nieruchomości z segmentu popularnego. W przypadku deweloperów częściej pojawiają się w ofertach mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty, przed którymi stawiane są wyższe wymagania powierzchniowe niż w przypadku przeciętnych lokali.

Deweloperzy przestają zmniejszać?

Trzeba jednak zauważyć, że dane prezentowane przez GUS charakteryzuje na tyle duża zmienność, że obserwowanie trendów i zależności jest możliwe dopiero na podstawie danych uśrednionych dla dłuższego okresu. Ciekawe wnioski przynosi na przykład analiza przeprowadzona na podstawie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości. Tak przetworzone dane pokazują, że od 2006 roku hossa na rynku spowodowała powiększanie się mieszkań oddawanych do użytkowania. O ile na początku 2006 roku miały one niecałe 63 m kw., to już w pięć lat później przeciętna powierzchnia przekraczała 68 metrów. Dopiero od 2009 roku widoczny jest spadek przeciętnych powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania. Doprowadził on do obniżenia się odczytu z poziomu 68,2 m kw. w styczniu 2009 do 63,3 m kw. w lipcu br. Co ciekawe, od tego momentu przeciętna wielkość mieszkania oddawanego przez deweloperów do użytkowania zaczęła rosnąć. Po trzech miesiącach wzrostów wskaźnik osiągnął wartość 64,3 m kw. Wciąż jest jednak za wcześnie, aby wnioskować o zmianie trendu, w którym doszło już raz do wzrostu wskaźnika trzy razy z rzędu (wrzesień 2011 r.).

Warto jednak pamiętać, że zgodnie z danymi GUS przeciętna budowa domu wielorodzinnego (domena deweloperów) trwa w Polsce około 2 lata. Dzisiejsze wyhamowanie spadku przeciętnej wielkości nieruchomości może być więc efektem zmian z przełomu lat 2010 i 2011. Wtedy to rynek nieruchomości wspierany był przez bardziej liberalne podejście banków do akcji kredytowej, co mogło skłonić deweloperów do rozpoczęcia budowy trochę większych i droższych mieszkań niż te rozpoczynane tuż po uderzeniu pierwszej fali kryzysu.

… a spółdzielnie budują cały czas tak samo

Gdyby tak samo przeanalizować wyniki działalności spółdzielni mieszkaniowych, to okazałoby się wielkość mieszkań przez nie budowanych nie została znacząco zaburzona w wyniku kryzysu. Wciąż oscylują one w przedziale od 56 do 60 m kw.

Zmniejszać przestali też Polacy

Na koniec w ramach ciekawostki można też rzucić okiem na największy segment rynku budownictwa mieszkaniowego, a więc ten wytwarzany przez inwestorów indywidualnych. Chodzi w tym wypadku po prostu o osoby fizyczne budujące domy jednorodzinne. W ich przypadku ostatnie trzy miesiące także wskazują na wyhamowanie kilkunastomiesięcznego trendu spadku przeciętnej powierzchni budowanej nieruchomości. Miał on swój początek w grudniu 2010 roku i trwał nieprzerwanie przez 20 miesięcy (do lipca br.). Wydaje się jednak, że i w tym przypadku jest za wcześnie, aby z całą stanowczością obwieścić zmianę trendu.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker