Niższe spready – większe mieszkanie

Według danych Ministerstwa Gospodarki spready walutowe w polskich bankach wahają się od 5% do w skrajnym wypadku nawet 14%. Warto dodać, że w tym samym czasie spready w NBP kształtowały się na poziomie około 2%. Jak szacują przedstawiciele Ministerstwa dodatkowe zyski banków z tego tytułu mogą wynosić rocznie nawet 1,5 mld zł. To wkrótce może się zmienić, bo resort właśnie ogłosił projekt zmian przepisów, które mają wyeliminować praktykę wysokich spreadów w bankach komercyjnych.
Zgodnie z opracowanym projektem banki będą zobowiązane do obliczania rat z tytułu kredytów walutowych na podstawie kursu NBP. Dla przyszłych kredytobiorców i osób już posiadających kredyt hipoteczny we franku lub euro, oznacza to spore oszczędności, bowiem niższe spready to niższe raty. Poniżej przedstawiono, jak obniżka spreadu o trzy punkty procentowe wpłynie na wysokość spłacanych rat kredytowych, w dwóch przypadkach. W pierwszej sytuacji mamy do czynienia z modelową rodziną 2+2, która chce zaciągnąć kredyt w euro (przy dochodzie wyznaczonym na podstawie dwukrotności przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przemysłu w styczniu 2011r.). W drugim przypadku mówimy o rodzinie 2+1 o wyższych dochodach i zdolności kredytowej, która zaciąga zobowiązanie we franku szwajcarskim.

Wysokość raty przed oraz po zakładanej obniżce spreadu walutowego
Przypadek I (EUR)    Przypadek II (CHF)
Miesięczne dochody netto (zł)    4 858    Miesięczne dochody netto (zł)    7 000
Kwota kredytu (zł)    300 000    Kwota kredytu (zł)    350 000
Wymagany wkład własny (%)    20    Wymagany wkład własny (%)    20
Okres kredytowania (lata)    30    Okres kredytowania (lata)    20
Dotychczasowa rata (zł)    1 336    Dotychczasowa rata (zł)    2 068
Nowa rata (zł)    1 296    Nowa rata (zł)    2 006
Źródło: Emmerson Finanse
* Tabela przedstawia ofertę kredytową w banku, który przyznawał najniższą ratę kredytu w drugiej połowie lutego 2011 r. dla przyjętych założeń

W pierwszym przypadku miesięczna rata jest niższa o około 40 zł miesięcznie, co na przestrzeni 30 lat daje łączne oszczędności na poziomie blisko 14,5 tys. zł. W drugiej sytuacji oszczędności wyniosą około 62 zł na miesiąc, co przez 20 lat zsumuje się w aż 15 tys. zł! Warto dodać, że takie kwoty pozwoliłyby (wg cen ofertowych na rynku wtórnym, ze stycznia 2011r.) na zakup dodatkowych 1,5 mkw. powierzchni mieszkania w Warszawie, 1,9 mkw. w Krakowie oraz więcej niż 2 mkw. we Wrocławiu.
Można więc wnioskować, że resort gospodarki drogę proponuje zmianę, na której zyska przeciętny Kowalski. Pytanie tylko jak na nowe rozwiązania zareagowałyby banki. Zdaniem wielu ekspertów likwidacja spreadów spowoduje jednak, że banki podniosą inne opłaty. Trzeba bowiem pamiętać, że instytucje finansowe kupują waluty obce na rynku międzybankowym po różnych kursach, które również mogą odbiegać od średniej NBP. Zgodnie z tym zapowiadane zmiany wpłyną na obniżenie opłacalności kredytów w walutach obcych po stronie banków, co może również skutkować dalszym ograniczeniem ich oferty na rynku.


Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.