Spadła popularność wielkiej płyty

Co trzecie mieszkanie używane sprzedane w dużym mieście mieściło się w bloku z wielkiej płyty, a niespełna co drugie w kamienicy – wynika z danych Home Broker za ostatnie trzy miesiące. Tym samym betonowe bloki oddały palmę pierwszeństwa budynkom z cegły. Wciąż najmniej popularnym segmentem rynku pozostaje używane budownictwo współczesne.

Nabywcy w dużych miastach, wybierając używane lokum, najczęściej kupują lokale w blokach z wielkiej płyty lub kamienicach. Tak jest już od trzech lat – od kiedy Home Broker prowadzi stosowne badania. Walkę o palmę pierwszeństwa pomiędzy tymi dwoma typami budownictwa, w okresie od połowy 2010 r. do końca 2011 r., wygrywała w większości wypadków wielka płyta. Sytuację taką można tłumaczyć ograniczonym dostępem do finansowania bankowego, które zmuszało nabywców do poszukiwania najtańszych mieszkań. Takie można znaleźć w wielkiej płycie, gdzie cena metra kwadratowego jest najniższa, a do tego powierzchnia takich lokali jest relatywnie mała.  Dlatego mieszkania te są często jedynym wyjściem, gdy nabywca chce minimalizować cenę zakupu.

Przełom 2011 i 2012 roku należał już jednak do kamienic. To one miały największy udział w transakcjach mieszkaniami używanymi w największych miastach. Sytuacja ta trwa do dziś z chwilową przerwą w trzecim kwartale zeszłego roku, kiedy to na prowadzenie znów wyszła wielka płyta. Popularność kamienic może wynikać z faktu, że np. w ostatnim kwartale zeszłego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. Relatywnie niewiele trzeba więc było dopłacić, aby otrzymać lokal w bardziej cenionym budownictwie. Ale uwaga! Jak wynika z doświadczenia doradców Home Brokera, nabywcy rezygnując z zakupu mieszkania w wielkiej płycie skłonni są wybierać mieszkania z grona tańszych kamienic.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach.

Kamienice na prowadzeniu

Bazując na wartościach średnich dla wszystkich badanych miast można wnioskować, że czwarty kwartał zeszłego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 4,1 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły przed 2000 rokiem odpowiadały za 46% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 33%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 4,6 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co piątą zawartą transakcję (21,3%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 0,5 pkt. proc.

Mniej transakcji, to większa zmienność

Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od sytuacji rynkowej. Szczególnie chodzi tu o program „Rodzina na swoim”, który skończył się w 2012 roku, a duża skłonność potencjalnych nabywców do korzystania z tej formy dopłat mocno wpływała na przedstawione powyżej wyniki. Przypomnijmy, że program dopłat faworyzował rynek pierwotny, który dlatego zyskiwał coraz większy udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Trudno więc dziwić się znacznej zmienności powyżej przedstawionych danych w rozbiciu na miasta. Niewykluczone, że w przyszłości okażą się one w dużej mierze przypadkowe. Szczególnie dotyczyć to może Krakowa, gdzie zaszły najbardziej dynamiczne zmiany w strukturze sprzedanych mieszkań używanych.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker