Zakup mieszkania pod wynajem – czy to się opłaca?

WIG
WIG20
WIG30
mWIG40
WIG50
WIG250

WALUTY

WSKAŹNIKI MAKRO

Symbol	Wartość
Inflacja CPI	16.6%
Bezrobocie	5.0%
PKB	1.4%
Stopa ref.	5.75%
WIBOR3M	5.86%

GIEŁDY - ŚWIAT

INDEKSY - POLSKA

TOWARY

Reklama AEC

AEC Design – Lider wdrożeń BIM, Gold Partner Autodesk

Zakup mieszkania pod wynajem – czy to się opłaca?

Utworzono: piątek, 08, kwiecień 2011 10:42

SocButtons v1.5

Wraz z boomem na rynku mieszkaniowym, który był najbardziej widoczny na rynku w latach 2007 – 2008 spora liczba Polaków zaczęła traktować nieruchomości jako sposób na lokatę kapitału.

Wraz z boomem na rynku mieszkaniowym, który był najbardziej widoczny na rynku w latach 2007 – 2008 spora liczba Polaków zaczęła traktować nieruchomości jako sposób na lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.

Poniżej przedstawiono zestawienie zawierające średnie stawki najmu oraz przeciętne ceny mieszkań dla transakcji zawartych w trzech miastach, w których pośredniczyli przedstawiciele firmy Emmerson S.A. w lutym 2011 r. W przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać ulokowany kapitał trzeba poczekać ponad 19 lat. Należy zaznaczyć, że przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

Średnie transakcyjne stawki najmu, ceny mieszkań oraz okres zwrotu z inwestycji w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, luty 2011 r.

Miasto	Średnia stawka najmu (zł/mkw.)	Roczne dochody z najmu (zł/mkw.)*	Średnia cena mieszkania (zł/mkw.)	Okres zwrotu z inwestycji (lata)
Warszawa	37,9	416,9	7 995	19,2
Kraków	30,2	332,2	6 756	20,3
Wrocław	30,4	334,4	6 097	18,2

Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. *Założono najem przez 11 miesięcy w roku

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt z optymalnym stanem mamy oczywiście do czynienia, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. W takim wypadku inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.

Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o jej słabych stronach. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w swoich wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Należy pamiętać o kosztach ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoja ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Poza tym w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. Ponadto nieraz zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat.

Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.