Polskie miasta stoją w miejscu

Rynek nieruchomości jest w dużym stopniu rynkiem regionalnym – na jego rozwój decydujący wpływ ma sytuacja społeczno-gospodarcza w danym regionie. Jednym z podstawowych wyznaczników rozwoju wypadków na tymże rynku są zmiany liczby ludności.

 

 

Rynek nieruchomości jest w dużym stopniu rynkiem regionalnym – na jego rozwój decydujący wpływ ma sytuacja społeczno-gospodarcza w danym regionie. Jednym z podstawowych wyznaczników rozwoju wypadków na tymże rynku są zmiany liczby ludności.

Naturalne jest, że najwyższe ceny osiągają nieruchomości zlokalizowane w największych ośrodkach miejskich, charakteryzujących się największą liczbą mieszkańców. Na populację poszczególnych miast ma z kolei wpływ to, jak są one zarządzane. Poniżej przedstawiono zmiany liczby ludności w sześciu największych polskich miastach od 1950 r. do 2010 r. oraz średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego za I kwartał 2011r.

 

Liczba mieszkańców największych polskich miast (tys.) oraz średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego (zł/mkw.)

Miasto	1950	1960	1970	1980	1990	2000	2010	Średnia cena (zł/mkw.)*
Warszawa	819	1157	1 316	1 586	1 656	1 672	1 719	8,9
Kraków	344	481	583	716	751	742	756	7,3
Łódź	620	710	763	836	848	793	739	5,6
Wrocław	309	431	526	618	643	634	633	6,9
Poznań	321	408	472	553	590	575	562	6,9
Gdańsk	195	287	366	457	465	457	457	6,5

 

*Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy” Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. I kwartał 2011r.

Jak widać z przedstawionego zestawienia liczba ludności największych polskich miast stosunkowo szybko zwiększała się od lat 50-tych do końcówki lat 70-tych. W kolejnym dziesięcioleciu tempo wzrostu znacznie wyhamowało. Najgorszym okresem dla populacji sześciu głównych polskich metropolii były lata 90-te, kiedy to niewielki wzrost został odnotowany jedynie w Warszawie, w pozostałych miastach liczba mieszkańców zmniejszyła się. Po roku 2000 na ujemnym bilansie pozostały Łódź, Poznań i nieznacznie Wrocław, w Gdańsku nie odnotowano zmiany. Z kolei Warszawa i Kraków zwiększyły swoją populację. Analizując sytuacje poszczególnych polskich miast wyraźnie widać, że Warszawa znajduje się poza konkurencją. Stolica jest jedynym ośrodkiem miejskim, gdzie liczba obywateli rosła w każdym z okresów. Pod względem liczby zameldowanych obywateli w 2010 r. na drugim miejscu znajdował się Kraków, który jednak dopiero na przestrzeni kilku ostatnich lat wyprzedził Łódź.

Teza, zgodnie z którą im wyższa populacja danego miasta, tym wyższe ceny nieruchomości mieszkaniowych, znajduje potwierdzenie w przedstawionym zestawieniu. Jedynym wyjątkiem jest Łódź, gdzie ceny są najniższe w całej grupie. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że właśnie w Łodzi liczba ludności najbardziej obniżyła się na przestrzeni ostatnich 20 lat. Dużym problemem pozostaje tutaj wysokie bezrobocie oraz stopień dewastacji zasobu mieszkaniowego. Poza tym konkurencją dla Łodzi ze względu na stosunkowo niewielką odległość jest Warszawa, szczególnie jeżeli chodzi o przyciąganie młodych, dobrze wykształconych osób.

Oprócz systematycznie zmniejszającej się liczby Polaków za przyczynę spadku liczby ludności polskich miast należy poniekąd uznać zmiany ustrojowe. Najszybszy ich rozwój miał miejsce w czasie budowy gospodarki centralnie planowanej, w której dominowały wielkie przedsiębiorstwa przemysłowe. To właśnie możliwość zatrudnienia w takich zakładach pracy była często motywacją dla przeprowadzki do miasta. Ponadto należy dodać, że w związku z szybką rozbudową przestrzeni miejskiej w tym okresie często dochodziło do poszerzenia granic tych jednostek na otaczające miejscowości. Wraz ze zmianą systemu politycznego i wprowadzeniu zasad gospodarki wolnorynkowej stopniowo zwiększało się znaczenie drobnej przedsiębiorczości, a liczba przemysłowych molochów uległa redukcji. Poza tym na brak przyrostu liczby mieszkańców wpływ ma fakt, że ci obecni często nie są zadowoleni z kierunków, w jakich zmierzają ich małe ojczyzny. Wśród mankamentów polskich ośrodków miejskich należy wymienić niską wydolność transportu publicznego, niski poziom obsługi administracyjnej, problemy z finansowaniem placówek edukacyjnych, itp. Ponadto w większości polskich miast zarówno mieszkańcom, jak i deweloperom życie utrudnia brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla dużych części gmin i wynikający z tego chaos przestrzenny.

Należy jednak zaznaczyć, że w ciągu ostatnich kilku lat, które minęły od wstąpienia Polski do Unii Europejskiej, nasze miasta nauczyły się wykorzystywać środki wspólnotowe do przeprowadzania regionalnych inwestycji. Właśnie ten fakt może z czasem wpłynąć na poprawę warunków życia mieszkańców, co pozwoli polskim miastom na zmniejszenie dystansu do ich zachodnich odpowiedników.

Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.