Prawdziwe ceny mieszkań są znacznie niższe niż pokazują średnie

W ciągu pięciu lat ceny mieszkań w Warszawie spadły do poziomów krakowskich, a w Krakowie trzeba płacić za metr tyle, co kiedyś w Olsztynie. Średnia cena transakcyjna to jednak tylko część prawdy o rynku nieruchomości. W większości miast ponad połowa mieszkań sprzedaje się bowiem za cenę niższą niż średnia. W Warszawie można dziś kupić mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji płacąc 6 tys. zł za metr, choć cena ta znacznie odbiega od średniej. 

Po przecenie trwającej już 5 lat można dziś kupić własne „cztery kąty” za kwotę o jedną czwartą niższą niż u szczytu hossy. Nominalny poziom cen nie odbiega dziś więc znacznie od tego z 2006 roku. Gdyby ponadto wziąć pod uwagę inflację, można szacować, że dziś za mieszkanie w dużym mieście realnie płaci się o 30 -40% mniej niż na przełomie 2007 i 2008 roku, kiedy lokale były historycznie najdroższe. W efekcie dziś w stolicy za metr mieszkania trzeba płacić tyle, co w okresie hossy w miastach o przeciętnym poziomie cen (Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto), podczas gdy w tych wyceny plasują się teraz na poziomach charakterystycznych dla przedkryzysowego rynku olsztyńskiego czy szczecińskiego.

Od 3 do 7 tysięcy za metr w dużym mieście

I tak na przykład w Warszawie przeciętna cena transakcyjna mieszkania sprzedanego w ostatnich 3 miesiącach przez Home Broker i Lion’s House na rynku wtórnym wyniosła 7,1 tys. zł. W Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie było to od 4,3 do 5,3 tys. zł za metr. W gronie najtańszych miast plasują się Katowice, Zielona Góra i Łódź. W nich to w badanym okresie przeciętna cena transakcyjna używanego lokum wynosiła od 3,1 do niewiele ponad 3,2 tys. zł za metr.

Przyzwoite lokum za 3 tys. za metr

Średnia cena to jednak nie wszystko. Jak bowiem pokazuje głębsza analiza transakcji zawieranych przy cenie niższej niż średnia jest przeważnie więcej niż tych dotyczących lokali droższych. Przeciętny udział transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia wyniósł na 10 badanych rynkach 53,4%. Najwięcej „tanich transakcji” Home Broker i Lion’s House zanotowały w ostatnich 3 miesiącach w Katowicach (62,5% transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia), Warszawie (62,1%) i Wrocławiu (60%).Wynika to stąd, że średnią cenę „zawyżają” transakcje lokalami z górnej półki, w przypadku których metr kwadratowy bywa wyceniany na 20-25 tysięcy (Kraków), czy nawet powyżej 30 tysięcy (Warszawa). Udział takich transakcji jest relatywnie mały, ale mają one wpływ na średnią cenę. Kolejnym czynnikiem, który cenę metra w transakcjach na rynku wtórnym może nieznacznie zniekształcać jest koszt zakupu garażu doliczony do ceny zakupu mieszkania. W przypadku nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym, cena zwykle obejmuje i mieszkanie, i garaż. 

6 tysięcy za metr w dobrej lokalizacji w Warszawie 

Na jaką nieruchomość można liczyć wydając na metr mniej więcej tyle ile wynosi rynkowa średnia? W Warszawie doszło niedawno do transakcji, której przedmiotem było dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 47 m kw. tuż obok zespołu pałacowo-parkowego Łazienki, a więc w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Mieszkanie było wykończone w przyzwoitym standardzie i wymagało jedynie odświeżenia. Sam budynek (trzypiętrowa kamienica z 1954 roku) także zyskał na atrakcyjności po ostatnim gruntownym remoncie. Minusem nieruchomości jest położenie na parterze i brak balkonu, co jednak ma odzwierciedlenie w cenie. Lokal ten znalazł bowiem nabywcę za 285 tys. zł, co oznacza cenę metra na poziomie 6064 zł, czyli znacznie mniej niż wynosi stołeczna średnia.

W Krakowie na uwagę zasługuje natomiast transakcja, która dotyczyła przestronnej, bo 43-metrowej kawalerki położonej na terenie Starego Podgórza. Nieruchomość ta przeszła niedawno gruntowny remont i wykończona została w dobrym standardzie. Sama kamienica oddana do użytkowania w 1935 roku była modernizowana, ale wciąż czeka ją remont elewacji. Cena to 228 tys. zł, czyli 5308 zł za metr. 

Natomiast na poznańskiej Wildzie nabywcę znalazło trzypokojowe lokum o powierzchni 55 metrów w budynku oddanym do użytkowania w 2006 roku. W okolicy tej nieruchomości dominują odnowione kamienice i nowa zabudowa. Lokal nie wymagał wkładu finansowego, ma spory balkon i komórkę lokatorską. Cena za wszystko to 270 tysięcy złotych, czyli 4936 zł za metr. 

Za znacznie niższą cenę, bo 165 tysięcy (4347 zł za metr) sprzedano natomiast ostatnio 38-metrową kawalerkę na terenie wrocławskiego Śródmieścia. Lokal wykończony został w wysokim standardzie, a budynek oddany do użytkowania w 1970 roku przeszedł remont elewacji. 

Idąc dalej w dół cenowej drabiny nie sposób ominąć dwupokojowego lokum o powierzchni 44 m kw., która położona jest tuż koło katowickiego Spodka. Lokal znajduje się w zadbanym bloku z wielkiej płyty, a jego atutem jest spory balkon i widok na panoramę miasta. Minusem jest jednak fakt, że mieszkanie wymaga remontu, ale cena na poziomie 135 tys. zł (3068 zł za metr) wydaje się atrakcyjna.

Na uwagę zasługuje też kawalerska z łódzkiej dzielnicy Polesie, która posiadając powierzchnię prawie 25 m kw. sprzedane zostało za 84 tys. zł. Lokal wykończony jest w dobrym standardzie (po remoncie generalnym z 2010 roku) i znajduje się w zadbanej i wyremontowanej kamienicy z 1915 roku. 

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Home Broker