Gdański rynek mieszkań deweloperskich: brak podstaw do wyraźnego optymizmu

Pierwotny rynek mieszkaniowy Gdańska zajmuje czwartą pozycję w kraju po Warszawie, Wrocławiu i Krakowie pod względem liczby oferowanych mieszkań deweloperskich.

Jeśli chodzi o gdański rynek mieszkań deweloperskich, to I kwartał bieżącego roku można scharakteryzować jako okres trzech spadków: podaży, popytu oraz cen. Na kolejne okresy należy prognozować utrzymanie spadkowych tendencji w zakresie podaży oraz cen.

Według stanu z końca marca 2013 r. w sprzedaży w Gdańsku znajdowały się 164 projekty deweloperskie, w których dostępnych było 5 746 mieszkań. W porównaniu z podażą odnotowaną pod koniec 2012 r. oferta mieszkaniowa w Gdańsku spadła o 4,1%.

W II kw. 2012 roku oferta mieszkaniowa w Gdańsku osiągnęła rekordowy poziom niemal 6,6 tys. mieszkań. W kilku miesiącach poprzedzających wejście w życie ustawy deweloperskiej deweloperzy wprowadzili na rynek duży strumień podaży, niejednokrotnie na długo przed faktycznym rozpoczęciem budowy. W kolejnych kwartałach (już przy obowiązującej ustawie) podaż konsekwentnie zmniejszała się. Działo się tak z jednej strony ze względu na fakt, że część inwestycji wprowadzonych na rynek w ramach powyższego rekordowego strumienia podaży została przesunięta w czasie lub zawieszona do odwołania, a z drugiej z uwagi na dużo mniejszą liczbę kolejnych nowo wprowadzonych inwestycji. Po trzech z rzędu kwartalnych spadkach w poziomie sprzedaży, jej aktualny poziom wynosi około 5,7 tys. mieszkań. Ten poziom należy wciąż oceniać jako wysoki, zwłaszcza jeśli zestawi się go z wartościami notowanymi w 2011 czy 2010 r.

O ile całkowita podaż mieszkań od połowy 2012 r. wykazuje tendencję malejącą, o tyle oferta lokali gotowych do odbioru z kwartału na kwartał rośnie. Jeśli chodzi o ostatnie dwanaście miesięcy, to najbardziej widoczne to było w okresie październik – grudzień ubiegłego roku, kiedy liczba tego typu mieszkań zwiększyła się aż o 39,4%. W pierwszych miesiącach bieżącego roku tempo przyrostu wyraźnie wyhamowało, ale nadal trzeba mówić o wzroście. Przyczyną takich zmian jest standardowo zakończenie prac budowlanych w kolejnych, nie do końca skomercjalizowanych inwestycjach. Na koniec marca br. liczba gotowych do odbioru, niesprzedanych mieszkań na gdańskim rynku wynosiła już 2 042 i po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 2 tysięcy. Udział wybudowanych mieszkań w całkowitej ofercie wynosi ponad 35%.  

Średnia cena jednostkowa oferowanych mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym Gdańska wynosi 5 833. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy średnia cena wykazywała wyraźną tendencję malejącą. Tendencja ta zapoczątkowana została w IV kw. 2011 r. Od tego czasu średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich w Gdańsku zmniejszyła się o około 10%.

Emmerson S.A.