Nowe dopłaty do kredytów zamieszają na rynku tanich mieszkań

Ceny mieszkań w Wieliczce są wyższe niż w Krakowie? Patrząc na zasady nowego programu dopłat do kredytów można dojść do takich mylnych wniosków. „Mieszkanie dla młodych” zakłada bowiem, że na większe dopłaty będzie można liczyć, wyjeżdżając w poszukiwania mieszkania poza rogatki takich miast jak: Białystok, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Opole, Szczecin czy Zielona Góra.

Ustawa, która ma wprowadzić nowy program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, rozpoczęła swój sejmowy bieg skierowaniem do prac w komisjach. Jej kształt może się więc jeszcze zmienić, ale już dziś można stwierdzić, że nowy program będzie kosztował budżet prawie o połowę mniej niż zakończona w zeszłym roku „Rodzina na swoim”. Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że nowa propozycja jest bardziej okrojona niż jej prekursor. Niestety, w takcie tworzenia nowego prawa, nie ustrzeżono się błędów.

Stracić mogą deweloperzy budujący tanie mieszkania

Jeden z nich wynika z mechanizmu obliczania limitów cen kwalifikujących do dopłat. Wiele mówiło się, że był on niedoskonały w „Rodzinie na swoim”, a zmiany miały skorygować istniejące wtedy błędy. Niestety, efekt nie jest zadowalający. Przypomnijmy, że w nowym programie limity cen kwalifikujące do dopłat będą zróżnicowane dla konkretnych lokalizacji. W każdym województwie obowiązywać mają trzy. Tak jak w „Rodzinie na swoim”, jeden będzie określany dla stolicy województwa, a drugi dla powiatów oddalonych od stolic województw. Nowością są limity w gminach sąsiadujących ze stolicami województw. Powstają one poprzez podwyższenie o 20% limitów dla powiatów oddalonych od stolicy województwa. W zamyśle miało to spowodować, że po wyjeździe z miasta wojewódzkiego limity nie spadałyby gwałtownie, ale bardziej płynnie. Niestety, nie wszędzie jest taki efekt – wynika z szacunków Home Broker. Gdyby bowiem pokusić się o obliczenie limitów, które obowiązywałyby, gdyby program działał dziś, mechanizm ten nie zadziałałby w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze. W miastach tych doszłoby bowiem do kuriozalnej sytuacji, w której zakup mieszkania znajdującego się za rogatkami miasta premiowany byłby wyższą dopłatą niż w granicach stolicy województwa. Przykład? W Krakowie limit wynosiłby dziś 4444 zł za m kw., a w podkrakowskich gminach 4634 zł za m kw. Jeszcze bardziej jaskrawym przykładem tego mechanizmu jest Szczecin. W mieście tym limit wynosiłby dziś 3,8 tys. zł, a poza jego rogatkami aż 4338 zł za m kw. Może to cieszyć osoby, które chcą kupić mieszkanie w gminach okalających przedmiotowe miasta, ale nie można zapomnieć o równowadze rynkowej. Ta może zostać zachwiana, gdy deweloperzy, którzy często w ostatnim czasie decydowali się na rozpoczynanie budów na obrzeżach miast (dążąc do minimalizacji kosztów, a tym samym cen mieszkań) nie zakwalifikują się do dopłat, a z drugiej strony będą mieli bardzo utrudnioną konkurencję z deweloperami, którzy tuż za granicami miasta będą mogli kusić nabywców możliwością osiągnięcia budżetowych dopłat.

Nierówne traktowanie jest niebezpieczne

Minusem, który może się negatywnie odbić na równowadze rynkowej jest też wyłączenie z dopłat nieruchomości z rynku wtórnego oraz brak możliwości finansowania kredytem z dopłatą budowy lub zakupu domu jednorodzinnego. W konsekwencji w mniej więcej trzech na cztery powiaty w Polsce nie będzie można skorzystać z budżetowych dopłat – wynika z szacunków Home Broker. To jednak nie wszystko, bo wspomaganie jedynie rynku pierwotnego może wprowadzić na lokalnych rynkach spore nierównowagi. Doskonałym przykładem mógłby być Toruń i Bydgoszcz. Dziś przeciętna cena transakcyjna wynosi w tych miastach około 4 tys. zł za m kw., a więc wyraźnie mniej niż wynosiłby limit ceny (ponad 4,9 tys. zł za m kw.). W efekcie trudno nie obawiać się w przypadku tych miast wyraźnego spadku popytu na mieszkania używane.

Ustawa w sposób sztuczny mogłaby więc doprowadzić do spadku wartości (o od kilku do nawet kilkunastu procent) mieszkań używanych we wspomnianych miastach. Sytuacja taka zostałaby odebrana pozytywnie przez potencjalnych nabywców, ale niekoniecznie właścicieli, których ustawa może narażać na obniżenie wartości posiadanego majątku. Może to mieć też inne namacalne konsekwencje – jeśli w wyniku spadku wartości nieruchomości kupionej na kredyt bank zażąda od właściciela mieszkania zapłaty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, bo np. saldo kredytu przekroczy 80% wartości nieruchomości. Negatywne konsekwencje realizacji tego hipotetycznego scenariusza mogą dotknąć znacznie większą grupę obywateli niż potencjalne grono beneficjentów dopłat.

Na koniec warto przypomnieć, że opisywana ustawa dopiero zaczęła swój sejmowy bieg. Wciąż jest więc nadzieja, że akt prawny opuszczając parlament będzie już pozbawiony wad.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker