Rynek magazynowy: BTS wciąż dominuje

Specyfika budownictwa magazynowego oraz niepewna sytuacja rynkowa wynikająca z oczekiwanego spowolnienia gospodarczego sprawiają, że powszechnie stosowanym i bardzo praktycznym rozwiązaniem staje się realizacja inwestycji w systemie „built-to-suit”. Rozwiązanie to polega na budowie magazynu pod potrzeby konkretnego najemcy (tzw. obiektu szytego na miarę), w związku z czym współpraca nawiązywana jest jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji.

Obecnie w całym kraju w budowie znajduje się jedynie około 160 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych wobec prawie 7,2 mln mkw. już wybudowanej powierzchni. Ponad 80% powstającej powierzchni to projekty typu „built-to-suit” czyli zabezpieczone wcześniejszymi umowami z najemcami. Pod koniec ubiegłego roku największa podaż w realizacji przypadała na województwo śląskie, które wykorzystuje ogromny potencjał wynikający z populacji konurbacji katowickiej oraz strategicznego położenia na przecięciu dwóch szlaków komunikacyjnych reprezentowanych przez autostrady A1 (północ – południe) oraz A4 (wschód – zachód). Obecnie najwięcej powierzchni magazynowej powstaje w woj. dolnośląskim (prawie 70 tys. mkw.), a Górny Śląsk (prawie 40 tys. mkw.) spadł na drugie miejsce. Na kolejnych miejscach plasują się pozamiejska oraz miejska część aglomeracji warszawskiej. Niewiele mniej powierzchni magazynowej powstaje w województwie łódzkim, którego centralna lokalizacja stała się jeszcze bardziej strategiczna dzięki uruchomieniu kluczowego odcinka autostrady A2 między Łodzią a Warszawą. W mniejszej skali nowa powierzchnia powstaje ponadto w województwach: małopolskim, wielkopolskim oraz pomorskim.

Stawki czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostają stabilne pomimo wyraźnego spadku łącznego wolumenu transakcji najmu. Stabilność stawek wskazuje na stopniowo rosnącą dojrzałość krajowego rynku. Za tezą o dojrzałości rynku przemawia również fakt, że stawki czynszu w coraz większym stopniu zależą na sytuacji na mikrorynku (np. jednej miejscowości) a w mniejszym od sytuacji w dużej strefie obejmującej całą aglomerację.

Najwyższe czynsze za lokale magazynowe notowane są w Warszawie, osiągając w najatrakcyjniejszych lokalizacjach poziom około 5,00 EUR/mkw. plus opłaty. Taki poziom czynszu dotyczy najemców wynajmujących poniżej 1 500 mkw. Stawki czynszowe zależą również od typu najmowanej powierzchni. Obiekty duże typu big box są wyraźnie tańsze niż tzw. small business units obejmujące małe moduły magazynowe oraz reprezentacyjną powierzchnię biurową. SBU powstają przede wszystkim w obrębie administracyjnych granic największych polskich miast.

W pozamiejskiej części aglomeracji warszawskiej stawki czynszu kształtują się na poziomie od 2,00 do 3,25 EUR/mkw. Wśród rynków regionalnych najdroższy jest Kraków i jego okolice. Ograniczona podaż i niska stopa pustostanów winduje stawki do poziomów od 3,50 do 4,50 EUR/mkw. W pomorskiem, wielkopolskiem i dolnośląskiem na wynajem nowoczesnego magazynu zapłacimy od 2,50 do 3,50 EUR/mkw. W Polsce centralnej duża podaż powoduje, że potencjalni najemcy mają szeroki wybór i w związku z tym stawki nie przekraczają 3,00 EUR/mkw.

Emmerson S.A.