Rynek mieszkaniowy Katowic i Krakowa – tak blisko, a tak daleko

Chociaż wspomniane miasta dzieli w linii prostej zaledwie 70 km różnią się one zdecydowanie pod względem możliwości nabywczych ich mieszkańców na lokalnych rynkach mieszkaniowych.

Komisja Nadzoru Finansowego zbadała, jak w ostatnich latach kształtowała się zdolność do nabywania mieszkań, rozumiana jako maksymalna liczba metrów kwadratowych, jakie klient mógł nabyć na kredyt przy bieżących uwarunkowaniach rynkowych. Wyniki zaprezentowano w raporcie „Wpływ otoczenia rynkowego i regulacyjnego na zdolność gospodarstw domowych do zakupu mieszkań w Polsce”.

Badaniem objęto okres od III kw. 2006 do I kw. 2013 r. Założono, iż klient osiąga dochody równe przeciętnym w danym mieście, następnie zaciąga on kredyt na 30 lat, którego rata jest równa 50% dochodu netto. Cenę nieruchomości przyjęto na poziomie cen transakcyjnych na rynku pierwotnym publikowanych przez NBP.  

W gronie 10 największych miast właśnie w Katowicach siła nabywcza jest i była w ostatnich latach największa. W I kw. 2013 r. mieszkaniec tego miasta zarabiający przeciętne wynagrodzenie mógł zaciągnąć kredyt zgodnie z określonymi  założeniami na mieszkanie o powierzchni niemal 60 mkw. Na drugim biegunie znajduje się Kraków. W tym mieście w analogicznym przypadku można było liczyć na mniej niż 40 mkw. Zatem różnica między tymi dwoma miastami sięga aż 20 mkw.

Jak zauważa KNF, o ile „siła nabywcza” płac cechuje się zróżnicowaniem ze względu na poziom wynagrodzeń i ceny nieruchomości w badanych miastach, o tyle dynamika zmian wykazuje już bardzo zbliżony wzorzec zachowań. Do końca 2008 r. zdolność do zakupu mieszkań malała, co było spowodowane rosnącymi cenami na rynku nieruchomości, a także rosnącymi stopami procentowymi. Od początku 2009 r. sytuacja zaczęła się stopniowo poprawiać. Najpierw nastąpił spadek stóp procentowych, a potem do tego dołączyły obniżki cen na rynku nieruchomości.

Badanie przedstawione przez KNF potwierdza poprawę możliwości nabywczych mieszkań, jaka zachodzi w ostatnich latach. Miejsce Katowic i Krakowa nie są zaskoczeniem dla osób znających oba te rynki. Relatywnie tanie nieruchomości i wysokie przeciętne zarobki w Katowicach pozwalają w tym mieście na zakup mieszkania o komfortowej powierzchni. W Krakowie ceny są już dużo wyższe, a różnicy tej nie rekompensują lepsze zarobki. Pomimo najwyższych cen w Warszawie plasuje się ona w środku stawki. Wysokie ceny nieruchomości w tym przypadku idą bowiem w parze z wysokim przeciętnym wynagrodzeniem.

Emmerson S.A.