Duże mieszkania dużym problemem deweloperów

Zaobserwowane ostatnio zjawiska świadczą o poprawie sytuacji na rynku mieszkań deweloperskich. Ceny przestały gwałtownie spadać, a sprzedaż mieszkań rośnie mimo iż nie wspiera jej żaden duży program rządowy. Mimo poprawy wiele dużych i z rozmachem zaprojektowanych mieszkań wciąż zalega w ofercie deweloperów.

Biorąc pod uwagę zagregowane dane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska co czwarte oferowane mieszkanie posiadające pięć pokoi zostało wystawione na sprzedaż przynajmniej cztery lata temu i nadal nie znalazło nabywcy.

Obecnie Polacy poszukują mniejszych, bardziej funkcjonalnych i charakteryzujących się niższą ceną całkowitą mieszkań niż miało to miejsce jeszcze 3 - 4 lata temu. Największym powodzeniem cieszą się obecnie relatywnie małe lokale 2- lub 3-pokojowe oraz kawalerki. Zapotrzebowanie na apartamenty o czterech lub więcej pokojach drastycznie spadło choć nigdy nie było ono aż tak duże jak mogłoby to wynikać z dużej podaży tego typu mieszkań. Projektując nowe inwestycje deweloperzy uwzględnili ten aspekt i w lepszym stopniu dostosowali ofertę do oczekiwań klienta.

Nie zmienia to faktu, że największe mieszkania pozostają przysłowiową kulą u nogi deweloperów, którzy nie mogą odzyskać zainwestowanego w nie kapitału. Analiza struktury bieżącej oferty mieszkaniowej deweloperów na pięciu największych rynkach lokalnych wykazała bezpośredni związek między wielkością mieszkań a czasem ich sprzedaży. W przypadku kawalerek prawie 70% mieszkań wystawiono na sprzedaż w ubiegłym lub pierwszej połowie bieżącego roku. Jedynie 6% kawalerek pozostaje w ofercie od co najmniej 2009 r. Są to zapewne mało funkcjonalne mieszkania dla singli zaprojektowane na zasadzie open space tj. łączące dużą powierzchnię (nawet powyżej 60 mkw.) i jedynie jeden pokój. W przypadku mieszkań pięciopokojowych podaż z bieżącego i ubiegłego roku stanowi niecałe 35% oferty a aż 24% zalega na rynku od co najmniej 2009 r. Szczegółowe dane zaprezentowano w tabeli.

Dłuższy proces sprzedaży dużych mieszkań czy apartamentów jest zupełnie naturalny. Grono potencjalnych zainteresowanych jest znacznie węższe a i ostateczna decyzja zapada wolniej ze względu na wyższą kwotę, jaką klient będzie musiał wydać. Nie należy się więc dziwić, że klienci, których stać na taki zakup mogą liczyć na specjalne traktowanie ze strony deweloperów. Niejednokrotnie proces negocjacyjny trwa kilka tygodni czy nawet miesięcy, podczas których przyszły nabywca wprowadza poprawki do pierwotnego projektu (gdy mieszkanie nie zostało jeszcze wybudowane) lub negocjuje niższą cenę. Decydując się na kupno dużego lokalu można spodziewać się w zamian nie tylko znacznego upustu cenowego, czy dodatkowego miejsca postojowego. W niektórych wypadkach deweloperzy chcąc upłynnić kapitał oferują dodatkowo ogródek lub taras o powierzchni do nawet kilkudziesięciu mkw.

Emmerson S.A.